Покупка кондоминиума в Таиланде - привлекательный вариант для многих иностранных граждан, поскольку тайское законодательство о недвижимости и Земельный кодекс запрещают иностранцам владеть землей в Королевстве. Однако вы имеете законное право купить кондоминиум, поскольку в соответствии с Кондоминиумом, регулирующим право собственности на этот вид недвижимости, существует меньше ограничений, связанных с гражданством.
Для некоторых иностранных граждан это обычная практика - использовать эту возможность для владения недвижимостью в Таиланде, и многие покупатели кондоминиумов используют свои квартиры как для проживания, так и для инвестиций в частном секторе.
В компании Juslaws & Consult's наш отдел корпоративного управления и собственности всегда готов помочь вам во всех вопросах, связанных с недвижимостью и приобретением недвижимости.
Здание кондоминиума, в просторечии называемое "кондо", - это тип недвижимости, разделенный на несколько единиц. Каждая из этих единиц имеет отдельного владельца, но общие помещения здания находятся в совместной собственности жильцов. Жилые кондоминиумы часто строятся как многоквартирные дома, но в отличие от квартир, которые сдаются в аренду жильцам, единицы кондоминиума принадлежат им на правах личной собственности.
Кроме того, общие зоны в здании кондоминиума находятся в коллективной собственности владельцев отдельных единиц. К этим общим зонам относятся пешеходные дорожки, коридоры, спортивные залы, бассейны, прачечные и т. д. Сюда также входят коммунальные услуги и удобства, такие как лифты, система водоснабжения и система электроснабжения. Не может быть единого законного права собственности на общие территории - они должны быть общими. Этими общими зонами, удобствами и коммунальными услугами коллективно управляют все владельцы отдельных квартир через ассоциацию управляющих, которая называется "Юридическое лицо кондоминиума".
Кондоминиум и многоквартирный комплекс отличаются только юридически. Невозможно отличить квартиру от кондоминиума, просто придя в здание и осмотрев его. Технически кондоминиум - это совокупность общих помещений и отдельных жилых единиц, а также земельный участок, на котором построено здание. В кондоминиумах существуют правила, ограничения, условия и пакты, которые определяют, как владельцы отдельных единиц должны использовать здание кондоминиума; в основном они регулируются с помощью договоров аренды, внутренних правил и положений, а также положений Закона о кондоминиумах. Как правило, единицы кондоминиума не могут быть использованы в качестве адресов компаний или предприятий без предварительного разрешения, выданного юридическим лицом кондоминиума. Кроме того, вы можете перепроверить правила и положения, если планируете жить в квартире с домашним животным - многие кондоминиумы в Таиланде строго запрещают содержание домашних животных.
Согласно Закону о собственности Таиланда, в стране существует два типа жилых зданий - кондоминиумы, зарегистрированные в соответствии с Законом о кондоминиумах, требующие лицензии на кондоминиум и управляемые юридическим лицом кондоминиума, и многоквартирные дома, не зарегистрированные в соответствии с Законом о кондоминиумах.
Только кондоминиум, зарегистрированный в соответствии с соответствующими законами в Земельном департаменте, предоставляет полное индивидуальное право собственности с выданным правительством титулом собственности (Condominium Unit Title Deed). Например, Закон о кондоминиуме определяет процедуры и требования для получения лицензии на кондоминиум многоквартирным жилым домом. В Закон о кондоминиуме неоднократно вносились поправки с момента его первого провозглашения, поэтому важно быть в курсе последних изменений.
Для иностранцев, желающих стать владельцами кондоминиумов в Таиланде, не существует ограничений по национальному признаку. Любой иностранец, который может въехать в Таиланд на законных основаниях (нет требований к визовому режиму), может приобрести и владеть единицей кондоминиума, если он имеет право на владение в соответствии с разделом 19 Закона о кондоминиумах. Раздел 19 гласит, что иностранцы, а также юридические лица, рассматриваемые законом как иностранцы, могут владеть единицей кондоминиума, если они отвечают следующим юридическим требованиям/критериям:
Учитывая, что иностранец лично имеет право на владение недвижимостью, он может купить кондоминиум на свое имя только в том случае, если этот кондоминиум может быть продан в рамках иностранной квоты. Это означает, что в здании кондоминиума иностранцам может быть продано не более 49 % всех единиц - как минимум 51 % здания кондоминиума должен принадлежать гражданам Таиланда.
В период с апреля 1999 по апрель 2004 года, в попытке уменьшить количество пустующих новых кондоминиумов, выставленных на продажу, иностранцы могли, в качестве временной меры и при определенных ограничениях, владеть всеми единицами в некоторых зданиях кондоминиумов.
С тех пор иностранная квота была изменена на 49 % от общей площади без каких-либо исключений. Таким образом, иностранный гражданин теперь может полностью владеть единицей кондоминиума в пропорции, не превышающей 49 % от общей площади всех единиц в данном здании кондоминиума (по оценке на период подачи заявления).
При покупке уже построенной единицы кондоминиума продавец должен предоставить гарантийное письмо, выданное Юридическим лицом кондоминиума, подтверждающее, что единица кондоминиума попадает под квоту владения недвижимостью в 49 %. Это не относится к кондоминиумам, которые находятся на стадии строительства - в этом случае юридическое лицо кондоминиума может быть создано только после завершения строительства; только после этого можно обращаться за гарантийным письмом. Это означает, что во время строительства продавец или застройщик не обязаны выдавать такое письмо. Юридическое лицо кондоминиума считается гражданином Таиланда и подчиняется тайским законам, регулирующим выдачу документов на право собственности на землю, управление строительным контролем и другие вопросы, связанные с недвижимостью.
Форма валютной операции (форма FET), известная ранее как "Тор. Thor. 3", требуется для регистрации права собственности в Земельном департаменте. Согласно банковским правилам BOI, тайское уполномоченное финансовое учреждение, занимающееся конвертацией иностранной валюты (превышающей сумму в 50 000 долларов США или эквивалент в других валютах), должно подготовить форму валютной сделки; после этого о сделке необходимо сообщить в Банк Таиланда.
Оригинальная копия формы FET с именем иностранца, покупающего кондоминиум, как получателя или отправителя иностранной валюты, необходима для регистрации права собственности в Земельном департаменте; она считается доказательством соблюдения иностранным гражданином статьи 19 Закона о кондоминиумах.
Если сумма конвертируемой иностранной валюты составляет менее 50 000 долларов США, банк не обязан составлять форму FET. В этом случае иностранный покупатель может запросить письмо-подтверждение о переводе иностранной валюты и конвертировать ее в тайскую валюту (THB) через банк. Это письмо-подтверждение также может быть использовано для регистрации в Земельном департаменте, поскольку оно будет содержать ту же информацию, что и форма FET.
В договоре купли-продажи кондоминиума подробно оговариваются обязанности продавца и покупателя, согласованные графики платежей, цена покупки кондоминиума, дата передачи, сроки разработки проекта, обязанности по оплате сборов и налогов, гарантии и вопросы, связанные с надлежащей проверкой.
Стандартный договор купли-продажи должен соответствовать Закону о защите прав потребителей и Закону о кондоминиумах, а также другим соответствующим законам. Передача права собственности происходит в местном отделении Земельного управления, и в момент передачи подписывается официальный договор купли-продажи (на тайском языке); стороны также оплачивают соответствующие установленные законом сборы, налоги и расходы по передаче.
Процесс передачи кондоминиума в Таиланде включает в себя различные сборы, налоги и расходы, в том числе сборы за передачу (сборы за регистрацию права собственности), налог у источника, гербовый сбор и (если применимо) специальный налог на бизнес. Сумма таких сборов должна быть тщательно продумана в процессе покупки вашей единицы кондоминиума. Способы разделения этих расходов между продавцом и покупателем обсуждаются при подготовке договора купли-продажи и требуют одобрения обеих сторон.
При покупке единицы в строящемся кондоминиуме продавец (обычно застройщик кондоминиума) может передать покупателю только до половины платы за регистрацию права собственности в соответствии с законами о защите прав потребителей. Налог на землю и дом не распространяется на кондоминиумы, и нужно платить лишь относительно небольшую плату за обслуживание. В случае с жилыми кондоминиумами утверждены планы по введению общего ежегодного налога на недвижимость. Эти налоги составят 0,1 % от оценочной стоимости кондоминиума.
После регистрации права собственности новый владелец получит свидетельство о праве собственности на свою единицу кондоминиума. Каждая квартира, входящая в состав здания кондоминиума, имеет свидетельство о праве собственности, которое принадлежит законному владельцу и выдается Земельным департаментом.
В свидетельство о праве собственности должно быть включено следующее:
Продавец должен предоставить письмо, гарантирующее, что кондоминиум соответствует квоте иностранного владения в 49% и что нет никаких неоплаченных платежей за обслуживание (в случае, если вы покупаете уже существующий кондоминиум). Другие документы, необходимые при передаче собственности, включают:
Приобретение кондоминиума может показаться простым делом, поскольку Закон о кондоминиумах позволяет иностранцам владеть кондоминиумами в Таиланде. Однако саму сделку должен курировать юрист, который знаком со всем процессом и может тщательно завершить сделку; в противном случае вы можете столкнуться с различными проблемами, связанными с вашей единицей кондоминиума, например, с непредвиденными проблемами, связанными с правом собственности на землю, на которой построен кондоминиум, или с превышением 49 % квоты иностранного владения кондоминиумом.
Если вам нужна помощь в покупке, пожалуйста, обращайтесь в Juslaws & Consult в наш офис в Бангкоке или на Пхукете.
