Сложная система правил, законов и нормативных актов регулирует вопросы владения недвижимостью, сделок и землепользования в Королевстве Таиланд. Не существует кодифицированных или унифицированных правил или законов, регулирующих подобные вопросы, а также централизованного реестра недвижимости, который бы мгновенно предоставлял необходимые данные о незарегистрированной и зарегистрированной собственности, зарегистрированных владельцах и сделках. Более того, проблемы, связанные с дублированием титулов, двойным оформлением прав собственности, двойными продажами земли, распространением фальшивых титулов, посягательствами, продажей незарегистрированных проектов кондоминиумов и участков под застройку неэтичными застройщиками, а также конфликты, связанные с землепользованием и нормативными актами, такими как действующее зонирование, среди прочих, продолжают беспокоить сектор недвижимости и его участников.
Поэтому мир недвижимости Таиланда - это пугающая территория. Исследование целевого участка земли для инвестиций, приобретения или аренды, несомненно, необходимо, чтобы избежать упомянутых значительных рисков и гарантировать, что человек, принимающий все решения, может быть уверен в их правильности. В компании Juslaws & Consult работают оценщики недвижимости, юристы по недвижимости, бизнес-консультанты по недвижимости, бухгалтеры и другие специалисты по недвижимости, которые предоставят необходимую ключевую информацию и комплексные решения по недвижимости, чтобы противостоять основным рискам, связанным с обязательствами клиента по приобретению или инвестированию в конкретную недвижимость.
Некоторые из общих проблем, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости, включают ограничения на использование земли, проблемы с выселением и ограничения на получение разрешения на строительство.
Если человек планирует приобрести недвижимое имущество в Таиланде, он должен провести надлежащую юридическую экспертизу до завершения покупки, чтобы убедиться в легитимности законного владельца и в том, что владелец недвижимости может законно продать ее. Они также должны проверить все возможные вложения или юридические обременения.
Разумно обратиться за советом к специалисту по недвижимости, который имеет сильное юридическое образование и может законно провести комплексную проверку недвижимости, изучив соответствующие документы на землю, такие как, например, документ на право собственности на землю. Кроме того, специалист по недвижимости должен провести тщательный поиск прав собственности в Земельном управлении по месту нахождения участка и оценить все разрешения на строительство.
Более того, вы должны убедиться, что получите полный отчет о комплексной проверке, включающий следующие существенные детали:
Статус титула и документы на землю
Согласно тайскому законодательству, документы на землю начинаются с уведомления о владении до документа о праве собственности на землю, который стоит на самом высоком уровне иерархии и представляет собой полное право собственности.
Поэтому очень важно знать уровень иерархии титула, контекст и историю земельных документов, а также то, были ли они выданы надлежащим образом, свидетельствуют ли они о более низком уровне иерархии или обновлены из других земельных документов.
Детали земли
В этом разделе отчета указываются детали земли, отображается окружающая земля и миниатюрная карта.
Хронология владения
В этом разделе отчета об экспертизе недвижимости должна быть подтверждена история владения землей. Необходимо проверить, в какой момент первоначальный документ о праве собственности был признан документом более низкого уровня, а не титулом. Кроме того, необходимо проверить, был ли документ о праве собственности выдан на законных основаниях.
Прикрепления и юридические обременения
Тайское законодательство требует, чтобы сервитуты, ипотеки, сервитуты и любые другие юридические обременения недвижимого имущества были зарегистрированы в Земельном управлении по месту нахождения земли, чтобы они были действительными.
Аренда и другие зарегистрированные права на недвижимость
Согласнотайскому законодательству, договор аренды недвижимого имущества сроком более трех лет должен быть зарегистрирован в Земельном управлении района. Если договор аренды действует менее трех лет, его не требуется регистрировать, но он все равно должен быть оформлен в письменном виде. В данном разделе будет разъяснено, сдается ли земля в аренду другому лицу на срок более трех лет или применяются какие-либо другие права аренды, например право пользования, узуфрукт или право проживания. В этом случае покупатель получает право пользоваться имуществом. Передача права собственности не прекращает договор аренды недвижимого имущества. Лицо, получившее передачу, получает права и несет ответственность за обязанности, которые передающая сторона имела по отношению к арендатору.
Правила строительного контроля, зонирования и охраны окружающей среды
Закон о градостроительстве регулирует землепользование, связанное с промышленными, жилыми, экологическими, сельскохозяйственными и культурно-защитными целями в Таиланде. Кроме того, любые возводимые здания должны соответствовать соответствующим правилам, уведомлениям и нормам, установленным в законах, регулирующих строительный контроль, а также в других соответствующих законах. Данный раздел призван прояснить текущее зонирование, экологические нормы и строительный контроль, относящиеся к строительству зданий и землепользованию, чтобы покупатель земли имел представление о том, можно ли на ней строить. По сути, в этом разделе отчета проверяется, было ли на строительство здания на участке выдано действительное разрешение на строительство, а также все другие необходимые разрешения для рассмотрения покупателем.
Судебные процессы
Вы должны провести адекватный поиск судебных процессов, чтобы определить, где имеются какие-либо судебные дела против землевладельца, поскольку они могут повлиять на его собственность.
Официальная оценочная цена
Любойпокупатель земли должен знать официальную оценочную цену. Это особенно важно, когда Земельное управление регистрирует передачу собственности, поскольку правительственный орган подтверждает официальную оценочную цену. Эта официальная оценочная цена, установленная государственными чиновниками, включается в расчет платы за передачу, которую Земельное управление требует за регистрацию передачи собственности. Официальная оценочная цена обычно ниже фактической цены продажи и рыночной цены.
Доступ
Как правило, собственность должна предоставлять владельцу доступ к дороге общего пользования, будь то через непосредственно прилегающий подъезд или через другую собственность. Если владелец земли может получить доступ к дороге общего пользования только через другую собственность, сервитут должен быть зарегистрирован над землей лица, предоставляющего право доступа на целевую землю.
Осмотр на месте
В дополнение к вышеупомянутым требованиям и информации, включенной в отчет о должной осмотрительности, рекомендуется провести осмотр на месте вместе с практикующим специалистом по недвижимости. Цель осмотра на месте - убедиться, что объект недвижимости является тем самым участком, который вы планируете купить, наблюдать за расположением участка и убедиться, что наблюдаемый участок является тем же участком, который указан в документах на землю.
Услуги компании Juslaws & Consult по комплексной проверке недвижимости или проверке и расследованию прав собственности включают:
⦁ Исследование подлинности, действительности и текущего статуса титула, налоговой декларации или других документов, подтверждающих право собственности на целевую недвижимость, включая право зарегистрированного владельца передавать или передавать собственность
⦁ Проверка дублирования или двойного титула в соответствующих государственных органах
⦁ Исследование зарегистрированных, существующих залоговых прав и обременений на объект недвижимости
⦁ Изучение любых нерешенных претензий, жалоб, дел или разбирательств, связанных с объектом недвижимости, в местных административных органах, судах первой инстанции, апелляционных судах,
⦁ Изучение точного местоположения, зарегистрированного владельца и фактического владельца/ов целевого имущества, включая претензии на право собственности, владения и другие вещные права на него
⦁ Изучение характера, Юридическая классификация и фактическое землепользование целевой недвижимости, включая текущую классификацию зонирования и разрешенное землепользование/землепользование, а также любую предлагаемую переклассификацию зонирования
⦁ Исследование юридических и землепользовательских ограничений на предполагаемое использование целевой недвижимости клиентом, включая сервитуты и отступы
⦁ Изучение охвата объекта недвижимости аграрной реформой или другими социальными программами правительства
⦁ Изучение налоговых обязательств и/или сборов по объекту недвижимости
⦁ Проверка геоопасности в соответствующем правительственном агентстве
⦁ Изучение того, является ли недвижимость обычным или капитальным активом зарегистрированного владельца
⦁ Изучение зарегистрированного владельца, такого как текущий адрес и наследники (если умер) или текущий регистрационный статус и текущие должностные лица/директора/акционеры (если юридическое лицо)
⦁ Исследование других рисков, связанных с приобретением целевой собственности, таких как вопросы об угрожающей или предполагаемой экспроприации или публичном аукционе
⦁ Исследование соответствия владельца собственности или разработчика проекта требованиям строительства,
⦁ Проверка разрешений, лицензий и согласований, выданных в связи со строительством, развитием и/или управлением целевой недвижимостью.
