Lebensqualität unter tropischer Sonne
VON Christian moser ::: Иммобильный рынок Таиланда демонстрирует небывалый бум, в том числе и в Бангкоке, а также на островах Пхукет, Хуа Хин, Самуи и Паттайя. В этом регионе существует огромное количество проектов, связанных с роскошными жилыми домами (кондоминиумами). Этому способствуют бурный рост фремденверкеров и рост популярности таиландской метрополии и фериенортов, в том числе в качестве уберзимнего жилья. Dieser Boom is vor allem im Luxussegment zu beobachten. Уже давно в Европе существует мнение, что Таиланд отличается от других стран по качеству жизни в условиях тропического климата. Также в качестве объекта для инвестирования предлагаются таиландские объекты недвижимости. Ежегодная рентабельность инвестиций при продаже недвижимости в Бангкоке составляет от 5% до 10%. В течение последних лет большинство кондоминиумов имеют высокие показатели рентабельности. Upmarket-Objekte in der Nähe des wachsenden Skytrain-Netzes in Bangkok weisen eine ausgezeichnete Vermietbarkeit auf und locken mit fantastischem Blick, hohem Sicherheitsstandard (24 Stunden geöffnete Rezeption/Security), Parkplatz, nicht selten mehreren hochwertigen Pools und einem Service auf dem Niveau von Hotels.
Вблизи от станции Skytrain-Strecken появляются новые городские кварталы, ультрасовременные торговые центры и отели. Благодаря этой динамике небывалое расслабляющее очарование Таиланда становится все более привлекательным. В этом году будут построены новые линии современного скоростного метрополитена, которые в будущем соединят Бангкок и Кюстенштадт Паттайю.
Überprüfung durch das Land Department
Ausländische Investoren oder Besucher können Condominiums als Volleigentum erwerben. Закон о кондоминиумах Таиланда устанавливает для авслендеров, в том числе авслендистских юридических лиц, возможность получения права собственности на недвижимость. Zusätzlich erwirbt der Käufer automatisch einen Miteigentumsanteil hinsichtlich des zugrunde liegenden Grundstücks. Der ausländische Erwerber erhält entsprechende Eigentumsurkunden (Land Title Deeds), deren Originale im zuständigen Land Department hinterlegt sind. Это означает, что в случае покупки недвижимости в Дойчланде она будет продана.
В случае, если кауфвертраг не указан, а первая аннотация составлена, например, при "внеплановом" эрвербе, или при резервировании, или при других обстоятельствах, то необходимо провести грандиозную проверку (Due Diligence) кауфобъектов и гегененфалл веркауферов с помощью рехтсанвалта, чтобы она была проведена. При проведении комплексной юридической экспертизы необходимо, как минимум, иметь в виду, что она должна включать в себя проверку соответствия требованиям земельного департамента, проверку вертрагсвера, а также проверку соответствия требованиям гесетцлих генехмигун (лицензия на кондоминиум и т.д.). Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с Законом о кондоминиумах более 50% от общего количества таиландских эгентов-коммерсантов являются таковыми, и миттель для эрверба из австралийского континента должен быть убервизен. Земельный департамент считает, что в случае, если Wohneigentum auf den Ausländer übertragen wird, то он должен действовать в соответствии с этими требованиями.
Если недвижимость в Таиланде финансируется на условиях фремдфинансирования, то в соответствии с тайландским законодательством существуют различные виды защитных средств, например, ипотека или продажа с правом выкупа (продажа с правом выкупа). Тайландская ипотека отличается от ипотеки более высоким уровнем веркехрсфэхигкейта и является, таким образом, верглехбарной по отношению к немецкому Регрессу.
В связи с этим необходимо, чтобы за счет энтспрехендского гештальтинга сичерунгсвертрагов было установлено, что при цвангсволлштрекунге в одной из эрстен-штуфных зон действует немецкий Реестр, а герихтсштандаль находится в Германии.
Да, это позволяет обеспечить эффективную защиту от рисков. Landerwerb per Private Company Limited Dabei sind die Investitionsmöglichkeiten in thailändische Immobilien keinesfalls nur auf Condominiums beschränkt, sondern erstrecken sich auch auf den Erwerb von Grundstücken, Villen und Hotels. Андерс, как и при покупке недвижимости, должен учитывать, что Ausländer, являющийся юридическим лицом, обычно не имеет земли. На практике в Таиланде многие ауслендеры имеют право на Eigentum во имя тайландских партнеров. Это, однако, не является нормой для крупных инвестиций из двух стран: Zum einen verbietet es das thailändische Recht, mittels eines Strohmannes (Nominee) das geltende Ausländerrecht zu umgehen. С другой стороны, существует риск того, что тайландский партнер не будет иметь доступа к наилучшим условиям. Das heißt aber nicht, dass dem ausländischen Investor ein sicherer Landerwerb nicht möglich ist. Многие инвесторы пользуются услугами тайландской частной компании с ограниченной ответственностью, которая по сравнению с немецкой компанией GmbH является универсальной. При этом следует учитывать, что капиталоемкость тайских компаний должна быть на высоте. Anders als beim simplen Erwerb im Namen des Thai-Partners erlaubt es das thailändische Gesellschaftsrecht jedoch, dass der Ausländer über eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Gestaltung die Mehrheit der Stimmrechte hält sowie die überwiegende Berechtigung hinsichtlich Dividenden und Kapital. При этом важно, чтобы эти права были реализованы в рамках "Структуры привилегированных акций" в рамках Грюндунгсуркунден германского общества и не распадались на абреакции между германскими обществами. Außerdem is sorgsam darauf zu achten, dass keine illegale Umgehungsstruktur vorliegt.
Профессиональные ауслендистские инвесторы, которые инвестируют в земельные участки в большом объеме, также не могут использовать описанный выше способ. В этом случае может возникнуть ситуация, при которой холдинговое объединение будет иметь капитальное преимущество перед земельным объединением. Indem der ausländische Investor auch die Holdinggesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai-Partner jederzeit auszubooten.
Holdinggesellschaft sichert langfristige Nutzung Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit, einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muss beim örtlichen Land Department eingetragen werden. Diese Eintragung verschafft dem Pächter jedoch keine weitergehenden Rechte, sondern stellt lediglich ein Formerfordernis für die Wirksamkeit des Pachtvertrages dar. Übrigens ist die Bezeichnung solcher langfristiger Pachtverträge in Anlehnung an angloamerikanisches Recht als "Leasehold" bei Developpern zu Werbezwecken beliebt, aber irreführend.
Steht auf Verpächterseite eine vom ausländischen Investor kontrollierte thailändische Gesellschaft oder sogar eine oben beschriebene Holding, ist auch eine langfristige Nutzung - auch über 30 Jahre hinaus - "wasserdicht" abgesichert. Übrigens ist dem Ausländer nur der Landerwerb nicht gestattet, der Erwerb von Häusern durchaus. Zwar folgt das Eigentum an einem Gebäude gemäß dem Civil and Commercial Code grundsätzlich dem Eigentum am Land, auf dem es errichtet ist. Jedoch kann durch Eintragung eines sogenannten Superficies eine Trennung von Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grund herbeigeführt werden. Кроме того, в Гражданском и Торговом кодексе существуют и другие динлические нутцунгсрехты. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein ausländischer Investor, der ein Grundstück über eine von ihm kontrollierte Holdinggesellschaft erwirbt und zusätzlich Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist, größtmögliche Investitionssicherheit erhält. Таиландская государственная администрация не допускает, чтобы ауслендийские капиталообразующие предприятия были заблокированы, и считает, что в данном случае речь идет о континуитете. Для лучших конструкций существует Bestandsschutz, так как они не содержат незаконных Umgehungsstrukturen. Der direct Erwerb einer Eigentumswohnung (samt Miteigentum am Grundstück) ist dem ausländischen Investor ohnehin möglich. :::
