Юридические аспекты сдачи в аренду квартиры в кондоминиуме на AirBnB в Таиланде
Государственные органы на Пхукете недавно предупредили владельцев кондоминиумов о том, что сдача кондоминиума в посуточную аренду с помощью AirBnB может нарушать Закон об отелях. Кроме того, с такого дохода от аренды (если вообще с какого-либо дохода от аренды) редко уплачивается налог на землю и дом, а также подоходный налог с физических лиц. Как будто этого недостаточно, сдача в аренду на ежедневной основе в некоторых случаях может рассматриваться как ведение коммерческой деятельности и, следовательно, нарушать Закон о кондоминиумах, который запрещает коммерческую деятельность, а в случае иностранцев - Закон об иностранном бизнесе.
С политической точки зрения AirBnB подвергается критике по разным причинам во многих юрисдикциях мира: краткосрочная аренда для туристов рассматривается как злоупотребление ограниченным пространством для аренды и отбирает доступные квартиры у местных жителей, рассматривается как нечестная конкуренция для гостиничных операторов, которые должны соблюдать множество требований и платить налоги, и равносильна обходу правил защиты прав потребителей.
Арендаторы AirBnB могут не пользоваться стандартами безопасности, на которые они могут рассчитывать в гостинице в случае несчастных случаев или споров с арендодателем. Например, согласно разделам 674-679 Гражданского и торгового кодекса Таиланда (ГКК) гостиница несет ответственность за любые убытки или ущерб, понесенные ее постояльцами, даже если эти убытки или ущерб были нанесены посторонними лицами, и неясно, будут ли тайские суды применять эти разделы в случае сдачи в аренду единицы кондоминиума.
Наконец, другие совладельцы часто считают, что частые приезды новых арендаторов AirBnB негативно влияют на качество жизни в кондоминиуме во многих отношениях.
Сторонники AirBnB отвечают, что AirBnB - это история успеха. Он был назван одним из самых высокооцененных стартапов в мире со стоимостью 30 миллиардов долларов США. Он предлагает доступное жилье для бюджетных путешественников и способствует росту местной экономики, а также становится все более популярным среди деловых путешественников, которые хотят работать на местном уровне. Он играет все более важную роль и в гостиничном секторе Таиланда, особенно в Бангкоке и на Пхукете, и хотя некоторые считают его незаконным, закон редко соблюдается государственными органами. Однако все это фактические аргументы и ничего не говорят о законности успеха AirBnB в Таиланде. Существуют ли юридические аргументы, которые можно привести в защиту краткосрочной аренды, ставшей столь популярной благодаря AirBnB? И в каких именно случаях сдача в аренду кондоминиума является незаконной в Таиланде?
Наиболее фундаментальным правовым положением в этом контексте является статья 1336 УПК, которая предусматривает, что в рамках закона собственник имущества имеет право пользоваться имуществом и имеет право на его плоды. А в отношении совместной собственности статья 1360 УПК устанавливает, что каждый совладелец имеет право пользоваться имуществом в той мере, в какой такое пользование не противоречит правам других совладельцев.
Каковы "рамки закона" и ограничения, вытекающие из прав других совладельцев, когда речь идет о посуточной аренде в кондоминиумах? Обратите внимание, что мы не смогли найти ни одного прецедентного судебного решения, которое бы прояснило обсуждаемые ниже вопросы. Поэтому мы можем лишь указать на законодательную базу.
1. Ограничения в соответствии с Законом о кондоминиумах
К сожалению, Закон о кондоминиумах дает относительно мало разъяснений относительно того, что это означает для прав и обязанностей совладельцев кондоминиума в отношении их взаимоотношений друг с другом. Тем не менее, он содержит положения, касающиеся управления, Правил кондоминиума, юридического кондоминиума, общих собраний совладельцев и решений.
В соответствии с разделом 17/7 в здании кондоминиума нельзя вести коммерческую торговлю, кроме как в коммерческой зоне, указанной в первом параграфе. В соответствии с разделом 65, кто нарушает раздел 17/1, наказывается штрафом в размере не более пятидесяти тысяч бат, а нарушитель должен быть дополнительно наказан ежедневным штрафом в размере не более пяти тысяч бат в течение всего периода нарушения или несоблюдения этих положений.
2. Ограничения в соответствии с Законом об отелях
Закон об отелях требует получения специальной лицензии на эксплуатацию отеля. За эксплуатацию отеля без лицензии Закон об отелях предусматривает тюремное заключение сроком не более одного года или штраф в размере не более 20 000 батов или и то, и другое, а также штраф в размере не более 10 000 батов за каждый день нарушения.
Закон о гостиницах определяет гостиницу как место, созданное для предпринимательских целей, предоставляющее временное проживание за вознаграждение, но в соответствии со статьей 4 (b) исключает места, которые сдаются в аренду на ежемесячной основе.
Это хорошая новость для всех владельцев кондоминиумов, поскольку это означает, что они могут сдавать свое жилье в аренду на ежемесячной основе, не беспокоясь о получении лицензии на гостиницу. Закон о гостиницах все еще может применяться к владельцам кондоминиумов, которые сдают жилье на ежедневной основе, как правило, используя AirBnB, который облегчил краткосрочную аренду для всех, позволяя любому владельцу кондоминиума управлять своим собственным небольшим "отелем".
Министерское постановление к Закону о гостиницах от 2005 года содержит исключение для определенных мест, что вызвало бурное обсуждение вопроса о том, распространяются ли эти исключения из Закона о гостиницах также на владельцев кондоминиумов, сдающих свои места в краткосрочную аренду:
"Любое жилое помещение, открытое для публичной аренды, с не более чем 4 комнатами на всех этажах в совокупности, будь то в одном здании или в нескольких зданиях, и с общей вместимостью обслуживания 20 гостей, работающее как малый бизнес, который обеспечивает дополнительный источник дохода для владельцев", освобождается от Закона о гостиницах. Владельцы таких помещений также обязаны отчитываться перед Регистратором гостиниц, но им не требуется лицензия на гостиничную деятельность и они не обязаны выполнять все требования, предъявляемые к гостиницам.
Спорный вопрос: относится ли "жилое помещение" к каждой единице кондоминиума или ко всему кондоминиуму, то есть ко всему зданию? Насколько мы можем судить, этот юридический вопрос еще не был разъяснен в судебном решении.
3. Может ли кондоминиум подать заявку на получение лицензии на гостиницу
Если кондоминиум будет сдаваться в аренду на ежедневной основе, как на AirBnB, можно рассмотреть возможность подачи заявления на получение гостиничной лицензии, чтобы легализовать такой "кондотель".
Теоретически это возможно, но требования для получения лицензии на гостиничную деятельность весьма значительны. Для того чтобы получить лицензию, гостиница должна не только иметь квалифицированного управляющего, но и соответствовать Закону о контроле за строительством, иметь разрешение на строительство и сертификат на использование, в которых должно быть указано, что здание может быть использовано в качестве гостиницы. Если сертификат на строительство и сертификат на использование не предусматривают такого использования, эти разрешения могут быть изменены, если существующее здание соответствует требованиям пожарной и другой безопасности для гостиниц, которые выше, чем для кондоминиумов.
4. Какие налоги взимаются с дохода от аренды
Согласно тайскому налоговому законодательству, доход от аренды облагается действующим налогом на жилье и землю по ставке 12,5% и подоходным налогом с физических лиц по прогрессивным ставкам (ставка налога у источника 5% или 15%, если арендная плата перечисляется за границу, если иное не предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения). Налог на дом и землю обычно может быть вычтен из налогооблагаемого дохода, облагаемого подоходным налогом с физических лиц.
5. Законные средства правовой защиты против совладельцев, сдающих жилье посуточно?
Этот вопрос был поднят некоторыми совладельцами, которые считают, что сдача в аренду на ежедневной основе мешает им пользоваться общими помещениями в кондоминиуме по различным причинам.
Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда содержит положения, которые защищают совладельца от чрезмерного беспокойства и ущерба. Пострадавший совладелец может подать в гражданский суд на своего соседа, сдающего квартиру, с требованием возместить ущерб или вынести судебный запрет.
Но что если нарушение порядка не достигает порога нарушения порядка и ущерба, вызванного сдачей жилья в аренду, что должно быть доказано и должно быть достаточно существенным? Имеет ли совладелец, недовольный приходом и уходом арендаторов AirBnB, какие-либо права?
Предположим, что сдача жилья через AirBnB действительно нарушает Закон об отелях, может ли совладелец сослаться на Закон об отелях и извлечь из него индивидуальные права? Конечно, он может довести нарушение до сведения компетентных органов и надеяться, что они обеспечат соблюдение Закона о гостиницах; но жалоба на основании нарушения Закона о гостиницах, поданная раздраженным совладельцем, скорее всего, не будет признана судом приемлемой. Однако жалоба может быть принята на основании нарушения договорных обязательств или Правил кондоминиума.
Поэтому наша рекомендация совладельцам и юридическим кондоминиумам, которым не нравится AirBnB, - разработать и утвердить правила, запрещающие сдачу жилья в аренду посуточно, или искать пути согласования интересов между интересами сдачи жилья в аренду и интересами соседей, которые не одобряют такую сдачу. Для этого могут быть разработаны правила кондоминиума, договоры купли-продажи и аренды недвижимости, которые будут обязательны для всех сторон.
Наконец, на основании решения совладельцев юридический кондоминиум может принимать меры по исполнению такого решения, а согласно статье 39 Закона о кондоминиумах юридический кондоминиум может осуществлять право совладельца на все общее имущество, защищая его от посторонних лиц или требуя возврата имущества в пользу всех совладельцев. Соответствующие меры не нарушат права собственности совладельцев, подчинившихся Положению о кондоминиуме. Какие именно меры может предпринять юридический кондоминиум для обеспечения соблюдения Правил кондоминиума, решается судами в каждом конкретном случае.
Пхорн Патимон, старший юрист компании Juslaws & Consult
Кристиан Мозер, старший юрист компании Juslaws & Consult
