В августе прошлого года компания Airbnb сообщила, что количество запросов на поиск жилья на платформе выросло на 180% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (с января по март). Это может показаться удивительным, поскольку законность такой аренды, особенно в кондоминиумах, не является однозначной. 

В 2018 году в Хуахине было вынесено судебное решение о том, что сдача жилья в аренду на срок менее 30 дней без наличия лицензии на проживание в отеле нарушает Закон об отелях и поэтому является незаконной. В течение нескольких месяцев после этого многие люди были арестованы и оштрафованы за размещение своих квартир в кондоминиумах на AirBnB. 

После этого решения суда возникло много дискуссий о законности аренды жилья AirBnB в кондоминиумах Таиланда. Тот факт, что применяются различные правила и что суды и власти не прояснили все правовые последствия в отношении этой деятельности, оставляет некоторые сомнения. Фактически, AirBnB все чаще используется путешественниками в Таиланде, а закон редко соблюдается государственными органами. Мы с полным правом можем спросить себя, в каких именно случаях аренда кондоминиума является незаконной в Таиланде?

В Гражданский и торговый кодекс Таиланда (CCC) предусматривает некоторые основные положения для этой деятельности. раздел 1336 КТС предусматривает, что "В рамках закона собственник имущества имеет право пользоваться и распоряжаться им и приобретать его плоды". С другой стороны, раздел 1360 гласит: "Каждый сособственник вправе пользоваться имуществом постольку, поскольку такое пользование не противоречит правам других сособственников". Каждый собственник может свободно пользоваться своей собственностью, если это не нарушает права других собственников и не мешает им. 

Что касается аренды квартир AirBnB, некоторые владельцы кондоминиумов могут почувствовать, что частое появление арендаторов AirBnB негативно влияет на качество их жизни и спокойствие. Это может побудить их подать жалобу на владельца, и если власти проверят факт аренды, они могут наложить штрафные санкции за несоблюдение Закона об отелях и Закона о кондоминиумах. Эти законы накладывают определенные ограничения на использование каждым владельцем своего кондоминиума. 

Закон о кондоминиумах

Раздел 17/1 пункт 2 Закона гласит: "Ни одному лицу не разрешается осуществлять какие-либо торговые операции в кондоминиуме, за исключением торговых операций на территории кондоминиума, определенной в соответствии с параграфом один". Согласно Раздел 65любое лицо, нарушившее это положение, подлежит штрафу в размере до 50 000 THB и дополнительному штрафу, не превышающему 5 000 THB в день в течение всего времени нарушения. 

Что касается обычной деятельности AirBnB, то очевидно, что она может быть квалифицирована как "торговые операции" и что квартира не является помещением, которое можно обозначить как бизнес. Поэтому любой владелец, сдающий в аренду свою квартиру в кондоминиуме, может столкнуться со штрафами, изложенными в тексте. Кроме того, если хозяин, сдающий квартиру в аренду, является иностранцем, это является нарушением Закон об иностранном бизнесе. 

Закон о гостиницах

Закон Закон о гостиницах определяет, что такое гостиница. Места, считающиеся таковыми, подпадают под действие закона и должны соответствовать его требованиям. Раздел 4 предусматривает, что ""гостиница" означает помещение, созданное для деловых целей предоставления услуг по временному размещению путешественников или любого другого лица в обмен на компенсацию, но не включает:

1- помещение, созданное для предоставления услуг по временному размещению, осуществляемых государственным учреждением, государственным предприятием, общественной организацией или другим государственным учреждением, либо в благотворительных или образовательных целях, но не на основе прибыли или разделения доходов;

2- жилое помещение, созданное с целью предоставления услуг по проживанию только за ежемесячную плату за обслуживание или в повышенном размере;

3- любое другое жилье, предписанное в министерском постановлении".

Если жилье считается гостиницей, Раздел 15 предусматривает, что каждое лицо, занимающееся таким бизнесом, должно получить лицензию, выданную Регистратором в соответствии с правилами и процедурами, предписанными министром. Согласно Раздел 59любое лицо, нарушившее предыдущий раздел, подлежит тюремному заключению на срок до 1 года и штрафу в размере до 20 000 THB или обоим, а также дополнительному штрафу в размере до 10 000 THB в день в течение всего времени нарушения.

Исключение в разделе 4 является хорошей новостью для всех владельцев кондоминиумов, так как это означает, что они могут сдавать свои квартиры в аренду на условиях "месяц в месяц", не беспокоясь о получении лицензии на гостиничную деятельность. Тем не менее, Закон об отелях будет по-прежнему применяться к владельцам кондоминиумов, которые сдают жилье на ночь или неделю через AirBnB.

Кроме того, Министерским постановлением (2005) были добавлены некоторые средства размещения, которые не считаются гостиницами в соответствии с Законом о гостиницах. К ним относятся любые жилые помещения, открытые для публичной аренды, не превышающие 4 комнат на всех этажах в общей сложности, будь то в одном здании или нескольких зданиях, и с общей вместимостью обслуживания не более 20 гостей. В связи с этим возник вопрос, относятся ли "жилые помещения" к каждой единице кондоминиума или ко всему кондоминиуму. В конце концов, этот вопрос был прояснен, и освобождение применяется только к домам и виллам, а кондоминиумы под него не подпадают. 

Подача заявления на получение лицензии на гостиничную деятельность

Если некоторые владельцы кондоминиума хотят сыграть в безопасную игру и свободно сдавать в аренду на ночной или еженедельной основе, они могут попросить юридическое лицо подать заявку на получение Гостиничной лицензии для всего кондоминиума. Однако требования для получения лицензии на гостиничную деятельность весьма значительны. 

Кондоминиум должен иметь квалифицированного управляющего гостиницей, соответствовать Закону о контроле за строительством, иметь Разрешение на строительство и Сертификат об использовании, указывающие на то, что здание может использоваться в качестве гостиницы. Если это не указано, они могут быть изменены, но здание должно соответствовать требованиям пожарной и другой безопасности для гостиниц, которые являются более строгими, чем для кондоминиумов. 

Налоги на доходы от аренды

Доход от аренды облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ ) в соответствии с Налоговый кодекс. Доход от аренды облагается налогом вместе со всеми другими доходами физических лиц по прогрессивной шкале (от 0 до 35%). Однако налог рассчитывается только на базе 70% годового дохода от аренды.

Доход от аренды также облагается налогом на дом и землю, который составляет 12,5% от годового дохода от аренды. Этот налог должен быть уплачен в феврале каждого года единым платежом или тремя частями. Чтобы уменьшить этот налог, можно разделить общую сумму арендной платы на плату за аренду недвижимости и плату за мебель и/или услуги. Фактически, доход от аренды мебели и услуг не облагается налогом. 

Любой доход от аренды, полученный в Таиланде, но выплаченный за границей, облагается 15% налогом у источника (если иное не предусмотрено налоговым соглашением). Удержанный из арендной платы налог у источника может быть использован в качестве налогового кредита для зачета налога, подлежащего уплате в декларации по НДФЛ.  

Правовое обращение против совладельцев, сдающих свою квартиру в аренду 

Если одни совладельцы сдают в аренду свою часть кондоминиума и это нарушает права других совладельцев, другие совладельцы могут подать гражданский иск. Пострадавший совладелец должен будет доказать, что сдача в аренду причиняет ему/ей неоправданное беспокойство и ущерб. 

Расстроенный сосед также может привлечь внимание соответствующих органов к нарушению Закона о гостиницах. 

Аналогично, если в Правилах кондоминиума указано, что сдача квартир в аренду запрещена, жалоба может быть подана на основании нарушения этих подзаконных актов.  

С другой стороны, если вы не хотите, чтобы в вашем кондоминиуме была аренда (ночная, недельная или даже месячная), вы можете потребовать, чтобы это положение было четко прописано в Правилах кондоминиума, прежде чем предпринимать какие-либо юридические действия. Если это положение уже существует, но не соблюдается, вы должны попросить руководство и юридическое лицо кондоминиума обеспечить его соблюдение. 

Резюме 

С 2018 года суд Хуахина признал AirBnB незаконным в Таиланде, если вы сдаете свою квартиру в кондоминиуме менее чем на 30 дней подряд, если у вас нет лицензии отеля. Если вы не хотите подпадать под действие Закона об отелях, вам придется предлагать свою квартиру в аренду только на срок более 30 дней. Однако это теоретические рассуждения, поскольку в реальности применение законов полностью зависит от комитета юридических лиц и команд по управлению кондоминиумом. 

‍