Договор долгосрочной аренды

Иностранцы считают Таиланд чрезвычайно привлекательным местом для выхода на пенсию, и для тех, кто хочет остаться в стране надолго, существует несколько вариантов владения, первый из которых - покупка кондоминиума. 

Тайское законодательство разрешает иностранцам приобретать до 50% единиц жилья в кондоминиуме, используя иностранную валюту. Альтернативой покупке кондоминиума является инвестирование минимум 40 000 000 тайских батов в экономику страны. После того, как соответствующие органы одобрят такую инвестицию, иностранец сможет приобрести участок площадью до 1600 квадратных метров, который будет служить ему основным местом жительства. 

Многие иностранцы считают долгосрочные договоры аренды наиболее выгодным вариантом, особенно для тех, кто ищет дом для семьи или кондоминиум в комплексе, который достиг своего ограничения в отношении иностранного владения. Договор долгосрочной аренды также может рассматриваться как перспективная инвестиция, но перед подписанием такого договора необходимо обратиться за советом к авторитетному тайскому юристу. Это обеспечит вам защиту и позволит провести надлежащее расследование.

Срок действия и продление договора долгосрочной аренды

Иностранцам, которые еще не зарегистрированы в Земельном департаменте Таиланда, следует иметь в виду, что долгосрочные договоры аренды действительны только на срок до трех лет. Более длительные договоры аренды сроком на 30 лет возможны, если договор аренды зарегистрирован надлежащим образом. Если договор аренды на 30 лет не зарегистрирован, у иностранца не будет защиты от выселения в течение этого времени. 

Большинство долгосрочных договоров аренды содержат пункты о продлении, предусматривающие возобновление аренды на 30 лет по истечении первых 30 лет. Хотя некоторые договоры аренды предусматривают более одного продления, большинство из них предоставляют только одну такую возможность. 

Важно отметить, что оговорка о продлении договора позволяет продлить договор, но не является автоматическим продлением. Сотрудничество арендодателя является необходимым условием для выполнения продления, и без него продление невозможно. Поэтому иностранцам следует позаботиться о том, чтобы не подписывать долгосрочный договор аренды без конкретных гарантий того, что продление договора возможно. 

Продажа договора аренды

Предположим, вы приобрели право аренды квартиры и подписали договор аренды на 30 лет. Если вы выплатили всю сумму арендной платы и решили переехать через десять лет, могут возникнуть вопросы, связанные с оставшимися годами по договору. 

В таких ситуациях вы можете продать квартиру, сдав ее в субаренду на оставшиеся годы действия договора. Первоначальный договор аренды должен четко разрешать сдачу в субаренду, чтобы этот вариант был возможен по тайскому законодательству. Прежде чем подписывать договор аренды на 30 лет, убедитесь, что в договоре четко прописано разрешение на сдачу недвижимости в субаренду. 

Альтернативный вариант предполагает переуступку оставшегося периода внешней стороне до истечения срока аренды. Первоначальный договор аренды должен, опять же, предоставлять вам право переуступки аренды. Вы также должны определить ответственные стороны за передачу налогов, чтобы избежать конфликтов.

Недвижимость продана арендодателем

Согласно тайскому законодательству, положения договора аренды делятся на две различные категории. Первая категория включает в себя права аренды. Положения об арендных правах касаются срока аренды, арендной платы, использования, права на субаренду и обязанностей по содержанию жилья. Если арендодатель решает продать недвижимость или скончался, эти положения договора аренды остаются в силе между арендатором и следующим арендодателем. 

Вторая категория включает в себя неарендные права, относящиеся к соглашениям, заключенным между арендатором и арендодателем, включая оговорки о продлении и оговорки о правопреемстве. Такие соглашения не подлежат принудительному исполнению новым арендодателем, если первый продаст недвижимость или скончается. 

Покупка квартиры или кондоминиума в лизинг

Если вы хотите стать владельцем кондоминиума, но в проекте уже действует ограничение на иностранное владение, вы можете приобрести кондоминиум, заплатив застройщику авансом за 30-летнюю аренду. Это действие называется владением на правах аренды и должно быть выполнено с осторожностью, чтобы гарантировать честность со стороны застройщика. 

Если вы оплатите 30-летнюю аренду сразу, застройщик, скорее всего, все равно будет нести ответственность за ежегодные налоги. Такие налоги обычно составляют 12,5% от предполагаемой годовой арендной платы. Застройщик также должен передать вам все права, связанные с управлением комитетом домовладельцев, чтобы вы имели право голоса при эксплуатации и управлении зданием. 

Арендованная квартира перешла к наследникам

Согласно тайскому законодательству, договор аренды прекращается в случае смерти арендатора. Предположим, арендатор приобретает аренду на 30 лет, но умирает по истечении 15 лет. Наследники арендатора не получат права на недвижимость на оставшийся срок автоматически. 

Существует несколько способов смягчить эту проблему, первый из которых - указать в договоре аренды как арендатора, так и его наследников. Если арендатор скоропостижно скончается, его наследники будут иметь право продолжить аренду имущества. 

В качестве альтернативы можно включить в первоначальный договор аренды пункт о наследовании. Такой пункт гласит, что арендодатель обязан передать аренду наследникам арендатора в случае его смерти. 

Существует две основные проблемы, связанные с этим решением. Во-первых, оговорка о правопреемстве действует только между арендатором и первоначальным арендодателем и не может быть применена к следующему арендодателю в случае продажи недвижимости или смерти первоначального арендодателя. 

Более того, наследники арендатора получат только "реальные" права аренды по условию наследования, а дополнительные положения, включая условие о продлении, не наследуются. 

Аренда жилья для одной семьи

Большинство иностранных пенсионеров предпочитают жить в небольшом доме с садом, а не в квартире в здании. Такие люди могут остаться в доме на одну семью, арендовав небольшой участок, состоящий из дома. Такой договор аренды похож на договор аренды кондоминиума или квартиры и может быть составлен как краткосрочный или долгосрочный договор аренды. 

Право на суперфиции в Таиланде

По закону иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, но они могут владеть зданиями. Многие иностранцы арендуют землю и строят дома, для чего необходимо арендовать землю и зарегистрировать право на суперфиций. 

Право на суперфиций действует как договор аренды и позволяет иностранцу платить арендную плату и регистрировать договор аренды в Земельном департаменте Таиланда. Право на суперфиций может быть зарегистрировано на 30 лет с условием продления. Основным преимуществом этого права является то, что наследники арендатора автоматически наследуют это право, а передача прав относительно проста. 

С правом суперфиция арендатор имеет законное право получить разрешение на строительство и строить на арендованной земле. Владелец земли, на которой арендатор строит дом, дополнительно стимулируется к соблюдению условий продления договора, а продажа недвижимости сопряжена с гораздо большими трудностями с его стороны. 

У владельца земли есть два варианта действий, когда срок аренды и право суперфиция перестают действовать. Они могут расторгнуть договор аренды и приобрести дом, построенный на участке, или потребовать демонтажа дома, чтобы вернуть участок в первоначальное состояние.